Jaka stawka VAT dla wynajmu nieruchomości?

Wynajem nieruchomości to usługa opodatkowana kilkoma stawkami podatku VAT. Stawka podatku od towarów i usług jest zależna od tego, na jaki cel jest wynajmowana nieruchomość. Aby móc prawidłowo wyznaczyć stawkę VAT dla wynajmu nieruchomości, trzeba sprawdzić, pod jakim symbolem widnieje w Polskiej Klasyfikacji Towarów i Usług. Obowiązek ten leży po stronie podatnika w trakcie generowania faktur.

Warto więc wiedzieć, jakie stawki VAT obowiązują w przypadku najmu lokali mieszkalnych i lokali użytkowych oraz jak wygląda sprawa z najmem krótkoterminowym i możliwością zwolnienia od podatku VAT.

Stawka VAT w zależności od rodzaju najmu

Ustawodawca wprowadził następujące stawki podatku VAT:

  • 23% VAT – stawka podstawowa używana, gdy przedsiębiorca nie ma prawa stosować stawek preferencyjnych albo zwolnienia,
  • 8% VAT,
  • 5% VAT,
  • zwolnienie z opodatkowania.

Stawki VAT dla najmu nieruchomości mieszkalnych

Wielu podatników prowadzących działalność gospodarczą, jak i nieprowadzących działalności gospodarczej, decyduje się na wynajem mieszkania. Najem na cele mieszkaniowe przez pośrednika-przedsiębiorcę oznacza transakcję pomiędzy podmiotami gospodarczymi. Wtedy właściwą stawką VAT dla tych usług będzie standardowa w wysokości 23%. Najem długoterminowy wyłącznie na cele mieszkalne może zostać objęty zwolnieniem od podatku VAT na podstawie art. 43, ust. 20 ustawy o VAT.

Stawki VAT dla najmu nieruchomości komercyjnych

Wynajem lokalu użytkowego na cele prowadzenia działalności podlega opodatkowaniu według podstawowej stawki 23%. Wynika to z faktu, iż towary lub usługi niewymienione w przepisach ustawy o VAT, lub w aktach wykonawczych, jako podlegające obniżonej stawce VAT lub zwolnieniu z podatku, podlegają stawce podstawowej. Stawka VAT na wynajem mieszkań, domów czy innych nieruchomości mieszkalnych w celach innych niż mieszkaniowe zawsze wynosi 23%.

Najem krótkoterminowy a VAT

Zgodnie z załącznikiem nr 3 do ustawy zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką 8% VAT, w pozycji 47 wymieniono usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55, czyli usługi związane z zakwaterowaniem.

Pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem to krótkotrwałe zakwaterowanie i usługi pokrewne. Są one świadczone przez pensjonaty, motele, hotele, prywatne mieszkania i domy czy gospodarstwa wiejskie (agroturystyka). W ich wypadku celem nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, lecz potrzeb związanych z krótkotrwałym pobytem w celach turystycznych czy biznesowych.

Podobnie w sytuacji, w której lokal jest wynajmowany w ramach najmu krótkotrwałego, również możliwe jest zastosowanie stawki podatku VAT w wysokości 8%, co potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z dnia 2 września 2015 roku.

Kto może skorzystać ze zwolnienia z VAT?

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnieniu z opodatkowania VAT podlegają usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym, lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.

A zatem osoba nieprowadząca działalności gospodarczej i wynajmująca lokal mieszkalny na cele mieszkaniowe (najem prywatny) może skorzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT.

Firmy często wynajmują mieszkania swoim pracownikom, zwłaszcza gdy wykonują oni pracę poza miejscowością, w której znajduje się siedziba firmy. W sytuacji, gdy lokal mieszkalny został wynajęty przez firmę w celach mieszkaniowych, można zastosować zwolnienie z podatku, co potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w piśmie z 2 grudnia 2011 roku. Zwolnienie od podatku mogą też uzyskać usługi podnajmu, o ile zostaną spełnione standardowe warunki zwolnienia.

Najem mieszkania w celu zaspokojenia osobistych potrzeb mieszkaniowych, a nie czerpania z niego zysków finansowych, także podlega zwolnieniu od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT. W tym celu należy spełnić następujące warunki:

  • świadczenie usług na własny rachunek,
  • charakter mieszkalny nieruchomości,
  • cel mieszkaniowy najmu.

Ponadto należy udowodnić, że wynajem nieruchomości mieszkalnych nie ma znamion zakwaterowania, które jest objęte podatkiem VAT w wysokości 8%.

Jeszcze jedną sytuacją, w której dopuszcza się zwolnienie z opodatkowania najmu, jest przeznaczenie wynajmowanej nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej, która jest zwolniona z podatku VAT. Usługi korzystające ze zwolnienia przedmiotowego wyszczególniono w art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. Zaliczamy do nich między innymi usługi w zakresie opieki medycznej, usługi finansowe czy edukacyjne.